Зарубежный Кредит от иностранного банка или иностранной небанковской финансовой компании

Иностранные банки или иностранные небанковские финансовые компании, оценивая способность компании погасить полученный зарубежный кредит, анализируют тот рыночный сектор, на котором предприятие работает в данный момент.

Поэтому выход компании на новые рынки банк или ИНФК рассматривает как дополнительные риски.

В связи с этим при заключении кредитного договора особое внимание нужно обратить на перечень видов деятельности, запрещаемых банком или ИНФК, и проанализировать его на соответствие стратегическим планам компании.

Одним из отличий кредитов иностранных банков или ИНФК является значительное количество обязательств по обеспечению платежеспособности, которые берет на себя заемщик (например, не обременять и не продавать активы, не иметь финансовой задолженности свыше определенной суммы, соблюдать определенные финансовые коэффициенты).

Ниже приводится стандартный перечень требований, выдвигаемых иностранным банком к украинскому заемщику:

• Прозрачность. (Прозрачная структура холдинга и управления, раскрытие информации о всех бенефициарах, прозрачная схема  движения внутрихолдинговых финансовых потоков).

• Наличие «белой» выручки. Допускаются случаи, когда основные доходы аккумулируются не на главной компании, а на компании нерезиденте, выступающей в роли казначейства. Однако в этом случае прозрачность движения финансовых потоков должна четко прослеживаться.

• Наличие ликвидного имущества в качестве обеспечения по кредиту, включая акции самой кредитуемой компании.

• Отсутствие значительной налоговой задолженности перед государством.

• Отсутствие значительной кредиторской задолженности и требований кредиторов к ее погашению в том числе в судебном порядке.

• Заёмщик, а также все аффилированные с ним компании и физические лица не должны быть замешены в крупным скандалах, имеющих серьезную публичную огласку.

• Наличие позитивной отчетности является дополнительным плюсом, но не всегда является обязательным.

• Подготовка бизнес - плана европейского стандарта на английском и русском языках, является обязательным условием. Кредит всегда предоставляется под определенный перспективный бизнес или бизнес - проект.

• Возможны также требования о том, что бы все операции с кредитными средствами проходили через определенный счет в банке-кредиторе, где они могут находиться в залоге, но это не всегда является обязательным условием. Это может также касаться и средств, получаемых компанией в результате реализации инвестиционного проекта, который кредитуется банком.

• Банки или ИНФК также настаивают на наличии в качестве обеспечения банковской гарантии от ТОПового европейского банка.

• Наличие независимых аудиторских заключений от всемирно признаваемых аудиторских компаний («большая четверка» ит.п.), также приветствуется но не является обязательным.

• Наличие заключения международной юридической фирмы по результатам due diligence заемщика. Due diligence может также проводиться и самими банком без привлечения внешних консультантов.

Финальной процедурой в зависимости от страны заёмщика может быть – когда, заёмщику нужно зарегистрировать окончательный инвестиционно - кредитный договор в национальном банке и/или министерстве финансов страны заёмщика.

Выдача Зарубежного Кредита от кредитора-нерезидента, украинскому заёмщику

Одна из схем выглядит следующим образом: компания нерезидент оформляет займ для компании резидента. В этом случае компания нерезидент инвестирует средства в компанию резидента.

Компания резидент получает средства для реализации новых проектов, пополнения оборотного капитала и одновременно увеличивает свою затратную часть, выплачивая проценты по займу.

Следует отметить, что займ не облагаются НДС (согласно п.п.3.2.5 п.3.2 ст.3 Закона об НДС) и другими налогами, а также не учитывается при определении налога на прибыль.

Согласно украинскому законодательству в соответствии со ст.1054 ГКУ кредит может быть предоставлен исключительно банком либо другим финансовым учреждением.

Если заёмные средства предоставляются не банком либо другим финансовым учреждением, то такие взаимоотношения являются займом (ст.1046 ГКУ). Согласно ст.1048 ГКУ заимодатель имеет право на получение от заемщика процентов, размер и порядок получения которых устанавливается договором.

Возможность получения кредитных ресурсов (кредитов, займов, возвратной финансовой помощи) от нерезидентов, в том числе нефинансовых учреждений, предусмотрена Положением №270.

В соответствии с п.1.1 гл.1 р.I Положения № 270 кредиты, займы в иностранной валюте, в том числе возвратную финансовую помощь в иностранной валюте (далее – кредиты) от нерезидентов могут получать резиденты Украины для использования их по целевому назначению, определенному договором. Кредиты получают только в безналичной форме.

В соответствии с п.1.7 гл.1 р.1 Положения №270, п.1 Указа №734 договоры, предусматривающие выполнение резидентами долговых обязательств в иностранной валюте перед нерезидентами по привлеченным от нерезидента кредитам, займам (с уплатой процентов за пользование или без такой уплаты), в том числе по возвратной финансовой помощи, подлежат обязательной регистрации  НБУ путем выдачи регистрационного свидетельства.

Резидент–заемщик должен зарегистрировать договор до фактического получения кредита (п.1.9 гл.1 р.1 Положения №270). В форме регистрационного свидетельства предусмотрено наличие информации относительно целевого использования кредита.

В случае если договор займа предусматривает выплату процентов за пользование заемными средствами кредитору -нерезиденту, тогда заемщику необходимо учитывать, что проценты по такому договору в валюте 1-й группы Классификатора иностранных валют и банковских металлов, утвержденного постановлением Правления НБУ от 04.02.1998г. №34, с изменениями и дополнениями, согласно п.1.11 гл.1 р.1 Положения №270 ограничены размером максимальной процентной ставки, устанавливаемой Правлением НБУ на основании стоимости государственных заимствований на внешних финансовых рынках; по валюте 2-й, 3-й групп Классификатора – размером средневзвешенной процентной ставки для кредитов на внутреннем кредитном рынке.

Эти максимальные процентные ставки согласно постановления НБУ устанавливаются в размере 9% – 20% годовых в зависимости от срока заимствования и группы классификатора НБУ.

Исходя из национальной практики предоставления банками кредитов, под пополнением оборотных средств подразумевается обеспечение текущей (операционной) деятельности предприятия. Операционная деятельность – это основная деятельность предприятия, а также другие виды деятельности, которые не являются инвестиционной или финансовой деятельностью (п.4 Положения (стандарта) бухгалтерского учета 4 «Отчет о движении денежных средств», утвержденного приказом Министерства финансов Украины  от 31.03.1999 г. №87).

Поэтому украинские предприятия, получающие кредиты (займы) на пополнение оборотных средств, могут расходовать их средства на любые нужды операционной деятельности, в том числе на выплату заработной платы, уплату арендных платежей и т.п.

С точки зрения терминологии Закона о прибыли возвратный заем для целевого использования и под процент квалифицируется как финансовый кредит (п.п.1.11.1 п.1.11 ст.1 Закона о прибыли). Проценты, выплачиваемые заемщиком согласно требованиям кредитного договора, включаются в состав валовых расходов (п.п.5.5.1 п.5.5 ст.5 Закона о прибыли) как расходы, связанные с выплатой или начислением процентов по долговым обязательствам в течение отчетного периода, если такие выплаты или начисления осуществляются в связи с ведением хозяйственной деятельности заемщика.

Проценты не рационально выплачивать напрямую оффшорной структуре, так как налоговые  службы удержат налог с дохода иностранной компании, так называемый «налог у источника». Поскольку оффшорная фирма заплатить налог не сможет в виду своей удаленности, налоговым агентом назначается фирма-резидент, с которой фискалы и взимают необходимые суммы.

Избежать уплаты налога позволяют условия международных налоговых соглашений об избежании двойного налогообложения.

Поэтому компания предоставляющая займ должна быть зарегистрирована в юрисдицкии  с которой Украина подписала соглашение об избежании двойного налогообложения, предусматривающее полное отсутствие налога у источника.

Эти страны представляют собой оншорные юрисдикции.

Если в Украине налоги платится не будут, согласно соглашения об избежании двойного налогообложения налоги должен будет платить кредитор (договора об избежании двойного налогообложения дает возможность не платить налоги только одному из участников сделки).

Для того чтобы не платить налог со всего процентного дохода компания-нерезидент, как правило, выплачивает этот доход в пользу оффшорной фирмы, которая и предоставила первичный заем.

В этом случае вновь таки может действовать правило налогообложения у источника.

Однако ставки таких налогов в ряде стран, с которыми подписаны международные соглашения, обычно намного меньше, чем в оншорных государствах.

Получить максимальный эффект можно используя две иностранные компании, одна из которых – европейская страна с льготным режимом налогообложения, а вторая – компания с в оффшорной юрисдикции.

Регистрация договора займа/кредита от иностранного кредитора

Согласно украинского законодательства кредитные договора в Украине  регистрируются в соответствующем территориальном управлении Национального банка.

Условие получения займа регламентируется положением о порядке получения резидентами кредитов, займов в иностранной валюте от нерезидентов и предоставления резидентами займов в иностранной валюте нерезидентам, утвержденного постановлением правления НБУ № 270 от 17 июня 2004 года.

Кредитные средства могут предоставляться как с уплатой процентов, так и без таковой.

Договором может быть предусмотрена уплата пени, повышенной процентной ставки, штрафных санкций в случае просрочки уплаты процентов или основной суммы кредита или при досрочном погашении, а также комиссионных и других выплат в пользу кредитора, связанных с предоставлением кредита.

Зарубежные (Иностранные) Кредиты могут предоставляться только в безналичной форме.

Зарубежные Кредиты подлежат целевому использованию, определенному в договоре между заимодателем (кредитором) и заемщиком.

В случае если кредитный договор, заключенный между заемщиком-резидентом и нерезидентом, предусматривает уплату заемщиком процентов в пользу нерезидента, сумма таких процентов (с учетом комиссий, неустойки, других сборов, установленных договором) на дату подачи документов о регистрации  не может превышать:

• если договор заключен в валюте I группы Классификатора – размера максимальной процентной ставки, устанавливаемой по решению Правления НБУ на основании стоимости государственных заимствований на внешних финансовых рынках;

• если договор заключено в валюте II – ІІІ групп Классификатора – размера средневзвешенной процентной ставки, по которой уполномоченные банки предоставляют субъектам хозяйствования кредиты на внутреннем кредитном рынке.

Регистрация кредитного договора (договора займа) состоит из нескольких этапов:

• Составление договора займа и его подписание

• Составление дополнительного пакета документов необходимого для регистрации договора займа

• Получение письменного согласия обслуживающего банка резидента Украины.

• Регистрация договора займа в Главном управлении НБУ

1. Информация от резидента Украины:

• копия свидетельства о регистрации компании;

• копия справки с Единого государственного реестра предприятий и организаций Украины (статистика);

• копия свидетельства НДС;

• телефон, название и адрес, банковские реквизиты банка в котором предприятие обслуживается;

• номер телефона директора;

• Ф.И.О. главного бухгалтера, номер телефона;

2. Информация по нерезиденту:

• копия свидетельства об инкорпорации;

• данные об уполномоченном лице, которое будет подписывать договор. В случае подписания доверенным лицом, обязательно нужно предоставить копию апостилированной доверенности с обязательным переводом на украинский язык. В случае подписания договора директором, подается документ, подтверждающий полномочия директора (решение компании о назначении на должность директора, а также его полномочия).

3. Информация по договору:

• сумма договора, название валюты;

• цель использования кредитных (заемных) средств;

• процентная ставка за использование кредитных (заемных) средств;

• строк погашения кредита;

• штрафные санкции за использование кредита (если необходимо).

При подготовке документов, а в дальнейшем для успешной регистрации договора, главное правильно рассчитать платеж за пользование кредитом (со всеми комиссиями, неустойками и другими платежами, в том числе теми, которые являются санкциями за недолжное исполнение условий договора).

Данный платеж не должен превышать установленную НБУ максимальную процентную ставку.

Основным критерием для выбора юрисдикции , в которой будет зарегистрирован иностранный кредитор и заёмщик, является экономичность и простота реализации указанной схемы .

Также немаловажен фактор налоговой нагрузки по месту регистрации кредитора.

Вместе с тем, если даже эффективная ставка по налогам в выбранной стране высока, этот момент достаточно легко нивелируется удлинением цепочки, когда кредитором кредитора выступит другая офшорная или оншорная компания.

Для более подробной юридической консультации по условиям оформления и получения зарубежного кредита на бизнес и бизнес - проекты, Вы можете обратится по указанному телефона и записаться на юридическую консультацию, где мы ответим на Ваши вопросы.

Преимущества учреждения украинской компании через оффшорную компанию

Один из способов использования нерезидентной компании это учреждение в Украине предприятия для ведения хозяйственной деятельности в Украине. Какие преимущества данной структуры? Какие нюансы нужно учесть при построении данной схемы?

Основополагающим законом в этой области в Украине это Закон Украины «О режиме иностранного инвестирования». Согласно этого закона предприятие с иностранными инвестициями – предприятие (организация) любой организационно-правовой формы, созданное соответственно законодательству Украины, иностранная инвестиция в уставном фонде которого, при его наличии, составляет не меньше 10 процентов.

Предприятие приобретает статус предприятия с иностранными инвестициями со дня зачисления иностранной инвестиции на его баланс.

Нерезидентная компания, осуществляя прямые инвестиции на территории Украины, приобретает положение иностранного инвестора.

При этом все преимущества иностранной инвестиции компания получает после совершения процедуры регистрации иностранных инвестиций в государственных органах Украины (Положение №928 Кабинета Министров Украины). Незарегистрированные иностранные инвестиции не дают права на получение льгот и гарантий, установленных украинским законодательством.

Регистрация иностранных инвестиций осуществляется областными государственными администрациями.

Преимущества для компаний с прямыми инвестициями на территории Украины:

• Согласно п.4.2.5. Закона Украины «О налогообложении дохода предприятий» к валовым доходам не включаются денежные суммы или стоимость имущества, которые вносятся в уставной капитал предприятия. Это значит что вы получаете возможность совершения инвестиций в Украину без налогообложения;

• При использовании компаний из Юрисдикций, с которыми Украина подписала договора об избежании двойного налогообложения, вы получаете возможность оптимизировать налоги с выплаты дивидендов, процентов и роялти;

• Иностранные инвестиции не подлежат национализации – законодательство Украины предусматривает государственные гарантии для иностранных инвесторов;

• Конфиденциальность владения бизнесом – посредством  правильного построения схемы владения украинским предприятием вы получаете полную анонимность владения бизнесом;

•  Защита от рейдерского захвата – если имущество (недвижимость, ценные бумаги, производственные линии и т.д.), находится в собственности – оффшорной компании, то при рейдерском захвате украинской компании доступ к имуществу получить не возможно;

• Имидж компании – при ведении бизнеса через нерезидентную компанию с престижной юрисдикции вы выглядите более солидно в глазах партнеров. У вас появляется возможность привлечения дополнительных иностранных инвестиционных средств на развитие бизнеса, так как такая компания выглядит более надежно в глазах инвестора.

Как получить зарубежный кредит в иностранном банке

Для предприятия как субъекта хозяйствования всегда актуален вопрос о том, как минимизировать затраты и максимально повысить прибыль. Это касается не только основной (производственной) деятельности, но и процессов кредитования. Любая компания рано или поздно прибегает к привлечению заемных средств. В таком случае предприятия стремятся найти наиболее дешевый кредитный источник.

Помимо отечественных банков не стоит забывать и об иностранных финансово-кредитных организациях. В настоящее время многие крупные банки Украины получают кредиты у иностранных контрагентов. Такие займы более дешевые по сравнению с кредитами украинского кредитного рынка. Получив заем за рубежом, отечественный банк выдает кредиты уже в пределах национальной экономики и зарабатывает прибыль на разнице между процентными ставками внутри рынка и извне.

Некоторые предприятия (в основном субъекты внешнеэкономической деятельности) берут пример с отечественных банков. Пользуясь некоторыми законодательными нормами, регламентирующими порядок получения кредита от нерезидента (зарубежного контрагента), отечественные предприятия имеют возможность получить заем за рубежом и использовать его уже внутри страны в соответствии со своими целями.

Одним из основных нормативных актов, устанавливающих порядок получения иностранных кредитов, является Положение № 270.

Положение № 270 устанавливает порядок получения резидентами кредитов, займов в иностранной валюте от нерезидентов. Резиденты (юридические лица, физические лица - субъекты предпринимательской деятельности, физические лица - граждане Украины) могут получать кредиты, займы, в том числе возвратную финансовую помощь в иностранной валюте, от нерезидентов (иностранных контрагентов) соответственно договорам и в порядке, установленном этим Положением.

В Положении № 270 устанавливается порядок регистрации договоров, предусматривающих выполнение резидентами долговых обязательств перед нерезидентами по привлеченным от нерезидентов кредитам и займам в иностранной валюте. Резиденты обязаны получить регистрационные свидетельства НБУ об осуществлении валютных операций по таким договорам.

Резиденты могут также в установленном порядке предоставлять займы в иностранной валюте нерезидентам. Для этого резидент должен получить индивидуальную лицензию НБУ на перевод из-за рубежа иностранной валюты с целью предоставления займов в иностранной валюте нерезидентам.

В соответствии с мероприятиями по проведению денежно-кредитной политики НБУ устанавливает, что кредиты из-за рубежа могу предоставляться только в безналичной форме.

Пути привлечения иностранных кредитов

Резиденты-заемщики для привлечения кредитов от иностранных организаций привлекают уполномоченные банки Украины, которые предоставили согласие на обслуживание операций по кредитному договору. Существует несколько схем, по которым возможно получить кредит от иностранного банка. Рассмотрим некоторые из них.

Счета за рубежом в практике внешнеэкономической деятельности хозяйствующие субъекты Украины, осуществляющие экспортно-импортные операции, открывают счета в иностранных банках. Невозможно вести торговлю между отечественной компанией и иностранным контрагентом напрямую, поскольку все расчеты производятся при участии банков с обеих сторон. То же касается и получения кредитов в иностранных банках. Если предприятие имеет счета за рубежом, то возможны две схемы реализации кредитных отношений.

В первом случае договором с нерезидентом может предусматриваться получение кредита с поступлением средств на счет резидента-заемщика за пределами Украины.

Во втором случае заемщик может не иметь иностранного счета, но погашение задолженности по взятому кредиту согласно договору будет осуществляться со счета резидента, открытого для этих целей за пределами Украины.

В обоих случаях резидент-заемщик должен в установленном НБУ порядке получить индивидуальную лицензию на размещение валютных ценностей на счетах за пределами Украины.

Для физических лиц есть исключения. Допустим, турист во время отпуска находится за рубежом. Если у него возникает необходимость открыть счет (например, сберегательный или для перевода денег), то законом не устанавливается необходимость получения индивидуальной лицензии НБУ.

Продукция - в Украину, счета - за рубежом Экспортеры могут использовать в своей деятельности и другие схемы, связанные с иностранным кредитованием. Допустим, предприятию в Украине поступила продукция от иностранного производителя, за которую экспортер не в силах заплатить собственными оборотными средствами. Или же в Украине были выполнены работы либо предоставлены услуги иностранной компанией в пользу отечественного предприятия.

В таком случае отечественное предприятие заключает договор с зарубежным банком, в котором предусматривается предоставление кредита, в счет которого иностранным банком гасятся обязательства заемщика (в соответствии с внешнеэкономическим договором между резидентом и иностранным предприятием). И зачислять заемные средства на счет предприятия в уполномоченном отечественном банке нет необходимости.

Получается, что кредит не “попадает” в пределы Украины, а перечисление средств иностранному банку с целью погашения задолженности по кредиту - основной суммы долга, процентов за пользование кредитом, комиссий, неустойки, других платежей, установленных договором,-- происходит со счета, открытого предприятием в уполномоченном банке Украины.

Законом установлено, что для перечисления средств в счет погашения задолженности перед иностранным банком отечественное предприятие должно “доказать” существование такой задолженности. Осуществляется такое перечисление при условии предоставления резидентом-заемщиком обслуживающему отечественному банку оригиналов и копий документов, подтверждающих поступление в Украину продукции, выполнение работ и предоставление услуг в Украине, получение в Украине объекта права интеллектуальной собственности. Такими документами могут быть грузовые таможенные декларации, акты о выполненных работах, предоставленных услугах, документы, свидетельствующие о получении объекта права интеллектуальной собственности.

Резидент-заемщик обязан по требованию обслуживающего банка подать письменное подтверждение того, что уплаченная нерезидентом-кредитором за счет кредита сумма является уплатой по обязательствам этого резидента согласно соответствующим внешнеэкономическим договорам, и подать копии заключенных договоров.

Оригиналы документов возвращаются резиденту-заемщику в течение двух рабочих дней, а их копии остаются на сохранении в обслуживающем банке.

Что касается иностранного банка, то от него также требуется подтверждение существующих обязательств резидентазаемщика. Документами, достаточными для подтверждения обслуживающему банку даты получения и суммы полученного кредита от нерезидента-кредитора, являются завизированные иностранным банком оригиналы или копии платежных документов, которые “показывают” уплату кредитных ресурсов иностранным кредитором нерезиденту-экспортеру по внешнеэкономическому договору и дальнейшее использование этого займа, с указанием реквизитов договора, даты и суммы перечисленных средств нерезиденту-экспортеру.

В такой схеме предприятие-заемщик также должно получить индивидуальную лицензию НБУ.

Порядок регистрации договоров

Договоры, по которым предполагается выполнение резидентами-заемщиками долговых обязательств в иностранной валюте перед нерезидентами по привлеченным от них кредитам, подлежат обязательной регистрации НБУ в соответствии с Указом № 734. Резидентам-заемщикам, которые не являются банками, регистрационные свидетельства выдают территориальные управления НБУ.

Если при кредитовании в пределах Украины заемщик заключает кредитный договор с банком и после этого получает кредит, то в практике иностранного кредитования процедура иная. Резидент-заемщик обязан в территориальном управлении НБУ зарегистрировать договор до фактического получения кредита.

Для предупреждения теневых схем, по которым капитал из Украины может перемещаться за рубеж, НБУ оставляет за собой право устанавливать максимальные процентные ставки по договорам, связанным с иностранными кредитами.

Если кредитный договор между отечественным предприятием подписан и зарегистрирован в НБУ, то предприятие вправе уплачивать проценты за пользование кредитом (кроме едино-разовых комиссий, например, за выдачу кредита) только после фактического поступления кредитных средств в Украину (если перемещение кредитных ресурсов на счет уполномоченного банка предусмотрено кредитным договором).

Если иностранный банк не погасил обязательства резидента-заемщика по внешнеэкономическому контракту либо не зачислил кредитные средства на его счет за пределами Украины, но кредит выдал, то такой договор НБУ признает недействительным.

Предоставление резидентами займов в иностранной валюте нерезидентам

Согласно Постановлению № 270 предусмотрена не только возможность получения кредита от иностранного банка, но и предоставление кредитов и займов предприятиями Украины своим иностранным контрагентам.

Займы в иностранной валюте нерезидентам предоставляются резидентами (юридическими лицами, а также физическими лицами - субъектами предпринимательской деятельности) только в безналичной форме.

При этом резидентами, выдающими кредит нерезидентам, могут быть только банки и другие финансовые учреждения. В статье 1054 ГК Украины говорится, что по кредитному договору банк или другое финансовое учреждение (кредитодатель) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, установленных договором, а заемщик обязуется вернуть кредит и уплатить проценты.

В Законе о налогообложении прибыли определяется термин финансового (в денежной форме) кредита. Финансовый кредит - это средства, предоставляемые банком-резидентом или нерезидентом, квалифицированным как банковское учреждение в соответствии с законодательством страны пребывания нерезидента.

Кредит может предоставляться также резидентами и нерезидентами, которые имеют статус небанковских финансовых учреждений, в соответствии с действующим законодательством, а также иностранными правительствами или его официальными агентствами или международными финансовыми организациями и другими кредиторами-нерезидентами.

Для предоставления кредита за рубеж резиденты должны соответствовать некоторым требованиям, установленным в Положении №270:

• резиденты предоставляют займы нерезидентам лишь за счет средств в иностранной валюте, которые не были приобретены на межбанковском валютном рынке Украины или получены как кредит или заем;

• резиденты предоставляют займы нерезидентам на определенный соответствующим договором срок на условиях возвратности;

• предоставление резидентом займа в иностранной валюте нерезиденту требует получения резидентом индивидуальной лицензии НБУ на перевод из-за рубежа иностранной валюты с целью предоставления резидентом займа в иностранной валюте нерезиденту. Лицензии выдаются Департаментом валютного контроля и лицензирования НБУ. Резидент предоставляет заем лишь тому нерезиденту, который для обеспечения займа предоставит гарантию (условиями которой не предусмотрена возможность ее отзыва) банка.

Рейтинг такого банка по классификации международных рейтинговых агентств должен отвечать требованиям, предъявляемым к первоклассным банкам не ниже категории А.

Кредиты для граждан Украины

Иностранные кредиты славятся среди украинцев своей “дешевизной” по сравнению с кредитами, которые предоставляются отечественными банками. Но, как правило, иностранные кредиты для наших граждан интересны только для покупки жилья за рубежом (если наличных средств не хватает).

Ставки по кредитам в различных регионах мира варьируются. Все зависит от местных экономических реалий, таких, к примеру, как ставки по депозитам или уровень так называемой премии за риск, связанной с экономической и политической нестабильностью.

В Украине они выше, чем в Европе, в том числе в Прибалтике. Естественно, отличаются и ставки по кредитам.

Испания славится среди украинцев, желающих приобрести недвижимость в этой стране, своей лояльностью в ипотечном кредитовании. Чтобы приобрести квартиру в кредит, украинцу необходимо предоставить такой же пакет документов, какой банк потребует и от испанца. Это, во-первых, справка о доходах, во-вторых, выписка с банковского счета и загранпаспорт. При этом очень редко банки проверяют подлинность доходов, указанных в справке. Однако существует определенный предел суммы (годового дохода), которая должна быть указана в справке о доходах. Желательно, чтобы она была не меньше 30% от стоимости жилья - это 2-3 тыс. долл.

Процедура оценки залога приобретаемой недвижимости длится около 2-3 недель, после чего банк выдает кредит украинцу.

Но стоит помнить, что нерезиденту в целях собственной безопасности банк выдаст кредит лишь на 50-60% стоимости недвижимости, в некоторых регионах возможно кредитование 70%, но не более.

К сожалению, ставки по кредитам в Испании за последние годы существенно возросли. Еще 1,5 года назад кредит на недвижимость в этой стране можно было взять под 3% годовых. Кроме того (хотя условие это необязательное), в случае если квартиру приобретает человек, состоящий в браке, могут потребовать двойной пакет документов от обоих супругов.

Среди дополнительных расходов в Испании с покупателя взыщут налог на приобретение недвижимости в размере 7% вне зависимости от того, что приобретается, - квартира, бунгало или вилла. Ежегодное страхование жилья также станет существенными дополнительными затратами - 0,3-1% от стоимости. Обязательным условием заключения кредитного договора является требование получения страховки жизни- 0,5% от суммы займа.

Среди преимуществ, которые получает владелец недвижимости в Испании,- право на получение и дальнейшее продление долгосрочной шенгенской визы на 180 дней в году с многократным выездом.

Процедура получения иностранного ипотечного кредита гражданином Украины отличается от процедуры получения такого кредита в пределах Украины. В схеме кредитования участвуют не только заемщик и его отечественный банк, но и иностранный банк и продавец недвижимости.

Порядок получения иностранного кредита отечественным заемщиком регламентируется Положением № 270.

Кредиты, которые получают от нерезидентов (иностранных банков) резиденты физические лица, не зарегистрированые субъектами предпринимательской деятельности, должны зачисляться на их счета, открытые в уполномоченных банках или в иностранных банках. Такие кредиты физические лица могут получать на срок не менее полугода. В случае поступления кредита на счет физического лица, открытый в уполномоченном банке, его погашение осуществляется с этого счета.

Пользование (получение и погашение) физическими лицами полученным кредитом осуществляется как в безналичной, так и в наличной форме. Естественно, для пользования иностранным кредитом заемщик должен иметь индивидуальную лицензию НБУ, полученную в территориальном управлении НБУ. Оформление лицензии стоит 2040 грн и занимает 40 дней.

После подписания кредитного договора между заемщиком и иностранным кредитором, его утверждения НБУ и фактического получения кредитных средств заемщик начинает погашение кредиторской задолженности. При этом денежные средства в счет погашения обязательств должны перечисляться со счета физического лица, открытого в уполномоченном банке в Украине.

Заемщик для погашения основного долга и уплаты процентов, комиссий, неустойки может приобретать иностранную валюту как через сеть пунктов обмена иностранных валют, так и в кассе банка или на межбанковском валютном рынке Украины.

Пример, (по данным агента по работе с недвижимостью компании “LeoKiri,S.L.” www.vip-house.info). На примере Испании рассмотрим элементы совокупной стоимости иностранного ипотечного кредита, т.е. фактические затраты, которые несет украинский заемщик, пользуясь кредитом испанского банка.

Стоимость оценки. Оценка необходима для определения стоимости жилого помещения, которая затем берется в основу для расчета выдаваемого ипотечного кредита.

Проверка записи в Регистре Собственности. Это расходы за получение простой информации из Регистра Собственности. Гонорар нотариуса. Ипотечный кредит выдается посредством составления нотариального акта, в котором отражаются условия и характеристики выдаваемого кредита.

Налоги. Любой нотариальный акт влечет за собой оплату налога на оформление документальных юридических актов, размер которого составляет 0,5% от общей гарантированной стоимости (базовая стоимость, проценты и расходы), в том числе нотариальный акт, подтверждающий оформление ипотечного кредита.

Что касается налогов, то, в соответствии с Законом Испании от 09.12.1998 г. № 40 и Правилами, утвержденными Королевским Декретом от 05.02.1999 г. № 214/1999, приобретение жилого помещения посредством ипотечного кредита, выданного банковским учреждением, дает право на определенные льготы при составлении декларации о доходах по итогам года.

В течение первых двух лет после начала выплаты ипотечного кредита:

• вычитаются 25% из первых вложенных 4500 евро;

• вычитаются 15% из оставшейся суммы в пределах до 4500 евро.

Начиная с третьего года:

• вычитаются 20% от первых 4500 евро;

• вычитаются 15% от остальной суммы в максимальных пределах до 4500 евро.

Расходы на регистрацию.

Эти расходы вызваны необходимостью внесения записи нотариального акта в Торговый Регистр.

Комиссионные за выдачу кредита.

От 1% до 2% за услуги банковского учреждения.

Комиссионные, взимаемые за открытие счета.

Эта операция производится через банковский счет, что влечет за собой соответствующие комиссионные за содержание и управление счетом.

Расходы на оформление и выплату налогов.

Банки обращаются в фирмы, занимающиеся вопросами оформления и уплаты налогов, регистрации нотариального акта.

Страхование.

Банковское учреждение требует от заемщика оформить страховку на случай пожара, других рисков, аналогично страхованию имущества в Украине.

Проценты.

Это основной составляющий элемент стоимости ипотечного кредита. Банку возвращается не только взятая в кредит сумма, но и проценты с той суммы, которую получатель кредита должен в любой момент, т.е. с разницы между суммой кредита и возвращенной суммой в любой момент (на момент выплаты каждой квоты).

В основном на испанском кредитном рынке (как и на украинском) существуют два вида процентных ставок: фиксированная и плавающая. Фиксированная процентная ставка - это та ставка процента, которая устанавливается на момент выдачи кредита и не меняется за все время его существования. Плавающая процентная ставка, наоборот, может меняться в зависимости от официальной процентной ставки на денежном рынке, устанавливаемой в настоящее время Центральным европейским банком для всей Европы в зависимости от индексов, установленных договором на предоставление ипотечного кредита.

В настоящее время очень часто на практике ипотечный процент является плавающим. Таким образом, если процентная ставка падает, то периодически выплачиваемые квоты пропорционально уменьшаются, если же процентная ставка растет, то и квота увеличивается пропорционально ее росту. Поэтому, прежде чем брать ипотечный кредит, необходимо получить консультацию у специалиста относительно тенденции развития денежного рынка в сторону падения или подъема, т.к. в конечном счете процентная ставка, которую будет платить заемщик, состоит из официально установленной плавающей процентной ставки плюс разница (дополнительный процент), которую заемщик должен обговорить с банковским учреждением и которая обычно является фиксированной в течение всего срока действия ипотечного кредита.

Для сравнения различных предложений необходимо уделять особое внимание ставке ТАЕ*, которая представляет собой действительно выплачиваемую процентную ставку, и иметь в виду комиссионные, которые берет банк, а также форму и периодичность выплаты квот (ежемесячно, ежеквартально и т.д.).

Система погашения кредита (форма, в которой он возвращается). Наиболее важными аспектами являются:

а) срок действия кредита, т.е. количество лет, в течение которых возвращается кредит. Необходимо иметь в виду, что чем больше срок, тем меньше ежемесячные квоты, но в конечном итоге выплачивается большая сумма процентов;

б) периодичность выплаты квот, т.е. интервалы между выплатами кредита. Наиболее распространенной формой является ежемесячная (одна квитанция об уплате квоты в месяц), но выплаты могут производиться также ежеквартально и с другой периодичностью по договоренности;

в) размер квот. Размер квот определяется двумя элементами: частью ссудного капитала, которая погашается, и процентами, которые выплачиваются за всю сумму кредита. Обычно применяется французская система погашения кредита, в соответствии с которой квота постоянна в течение всего периода действия кредита (за исключением случая, когда речь идет о плавающей процентной ставке). Таким образом, внутренняя часть каждой квоты процентов со временем уменьшается и параллельно увеличивается квота капитала;

г) возможность досрочного погашения кредита. Имеется в виду возможность вернуть кредит, прежде чем истечет установленный срок погашения кредита. В этом случае необходимо попросить банк или сберкассу включить эту возможность отдельным пунктом в нотариальный акт и договориться о том комиссионном проценте, который банк возьмет за данную операцию. С 1994 года вышеупомянутым Законом Испании установлен максимальный предел данного комиссионного процента для ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой, которая не может превышать 1% от досрочно погашаемой суммы. Для ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой не существует официального предела, тем не менее он обычно составляет от 2 до 4% от досрочно погашаемой суммы.

Издержки, связанные с выплатой по долгам или досрочным погашением кредита. Обычно они составляют 1% от погашаемой суммы для кредитов с плавающей процентной ставкой и около 4% для кредитов с фиксированной процентной ставкой.

Проценты за задержку платежа. Если по истечении срока выплаты обязательства по возвращению кредита не выполнены, то проценты могут превысить на 4 пункта действующую годовую номинальную процентную ставку.

Расходы, связанные с оформлением досрочного погашения кредита. В случае досрочного погашения кредита необходимо его отменить, для чего нужно пройти те же этапы, что и при его открытии: нотариальный акт, уплата налога на документальные юридические акты и запись нотариального акта в Торговом Регистре.

Другие обязательства, которые обычно берет на себя сторона, берущая кредит. Обычно банковские учреждения требуют оформить страховку на случай повреждений жилого помещения, т.к. его безопасность содержится в экономической стоимости заложенной недвижимой собственности, поэтому Закон предусматривает в случае бедствия распространение ипотечного кредита на сумму, соответствующую возмещению ущерба, которая в таких случаях выплачивается владельцу. Кроме того, некоторые банковские учреждения требуют оформления получателем кредита страхования жизни в связи с тем, что обычно регулярная выплата квот производится из зарплаты или профессиональных гонораров должника.

Из рассмотренного примера вытекает, что для получения иностранного кредита, в частности ипотечного, украинский гражданин должен иметь следующие документы:

• удостоверение личности (D.N.I.), вид на жительство или паспорт;

• регистрационный номер иностранца (NIE);

• договор о купле-продаже, залоге или авансе в соответствующих случаях;

• копия внесенного в Регистр Собственности Нотариального Акта, соответствующего данной недвижимости;

• справка о задолженностях, числящихся за данной недвижимостью, выданная Регистром Собственности; последняя полная декларация об уплате личного подоходного налога (I.R.P.F.);

• другая личная документация: свидетельство о разводе, свидетельство о браке (раздел имущества);

• другая экономическая документация: другие доходы (счета и депозиты), личное имущество (частная собственность заемщика), наличие взятых кредитов и иных платежных обязательств.

Сложность при получении ипотечного кредита в иностранном банке состоит в незнании украинцами иностранного законодательства, правовых обычаев и традиций зарубежных стран.

Поэтому свою помощь не только в получении зарубежного кредита, но и в ведении дела до полного прекращения действия кредитного договора, предлагают специализированные компании посредники или юристы, которые работают на прямую с зарубежными кредиторами.

За свои услуги (выбор недвижимости, сопровождение заемщика во всех инстанциях, сбор необходимых документов, выбор банка-кредитора) такие компании, как правило, взимают от 1 до 5% от стоимости приобретаемой недвижимости.